Как преодолеть мировой кризис в
строительстве жилья

От Лагоса до Лондона люди ютятся в лачугах или же платят настолько высокую ренту, что вынуждены отказываться от прочих необходимых товаров и услуг. Проблема недостатка достойного и доступного жилья остро стоит в богатых и нищих странах. Даже в государствах с развитой экономикой наблюдается высокий уровень безработицы среди семей с низким уровнем дохода, проживающих в неблагоприятных жилищных условиях. У детей, растущих в таких семьях, как правило, плохая успеваемость и более высокие шансы бросить учебу, так и не получив аттестат хотя бы о неполном среднем образовании. Высокая стоимость жилья до последней капли выжимает деньги у населения, имеющего средний доход. В самых дорогих городах мира даже доход выше среднего не гарантирует хорошие условия для проживания семьи, поскольку основные средства съедает ипотека, что в свою очередь ограничивает рост местной экономики.

Политические лидеры и крупнейшие бизнесмены десятилетиями пытались решить проблему доступности жилья, однако до последнего времени она становилась все острее и острее, продолжая наращивать обороты наряду со спадом темпов урбанизации в развивающихся странах. Сегодня около 330 миллионов семей по всему миру или ютятся в трущобах, или живут в очень плохих условиях, или же отдают слишком большую часть своего дохода в виде ренты. К 2025 году это число вырастет до 440 миллионов семей, что составляет около 1,6 миллиарда человек, треть населения планеты, проживающего в городах. Только чтобы заменить и реконструировать не соответствующие стандартам дома и построить новые для размещения в них семей с низким уровнем дохода к 2025 году потребовалось бы от 9 до 11 триллионов долларов, без учета рыночной стоимости земли, которая может увеличить цифру расходов до 16 триллионов долларов!

Тем не менее мы считаем, что подобному сценарию есть достойная альтернатива, ведь существуют вполне конкретные решения, которые при условии надлежащего грамотного управления могут существенно сузить разрыв между доходами населения и ценами на жилье к 2025 году. В нашем исследовании мы назовем вам 4 ключа для реализации глобальной программы доступного жилья: застройка на земле, приобретенной по разумной цене, снижение операционных и управленческих затрат, применение более эффективных методик и технологий в строительстве, а также доступное финансирование как для покупателей, так и для застройщиков. По совокупности эти способы могут снизить стоимость завершенного жилищного объекта на 20—50%. Методики могут применяться по всему миру, делая жилье доступным (без привлечения субсидий) для бедных семей.

Читайте материал по теме: Почему компании инвестируют в зеленые технологии

Любая программа строительства жилья должна быть реализована в соответствии с ее целями, поставленными с учетом имеющихся подробных данных и показателей по стране, при поддержке, получаемой от общества, государства и частного сектора. В целом, строительство доступного жилья, будь то новостройка, возведенная за счет частных инвесторов или субсидий правительства, или реконструкция старого здания, — любой вид строительства требует профессионального управления проектом, постановку соизмеримых целей и сроков, при условии должного контроля за качеством, эффективностью деятельности и вместимостью строящихся объектов.

К счастью, названные четыре ключа не требуют прорыва в технологиях или политической сфере. Не нуждаются они и в значительном увеличении общественных расходов. Размещение беднейших граждан в достойных условиях по-прежнему будет требовать субсидий и принятия правительством иных мер, но по нашим расчетам 80% финансирования, способного покрыть расходы на строительство необходимого доступного жилья, можно получить от частных инвесторов. Действительно, в ходе нашего исследования мы пришли к важному выводу о том, что возведение доступного жилья займет особое место в развитии мировой индустрии строительства: к 2025 году ежегодно нам будет требоваться около 200 миллиардов долларов на новое строительство, чтобы закрыть ранее упомянутые дыры в финансировании. Кроме того, умелое использование средств поможет вывести строительство доступного жилья на новый уровень и сделать его более привлекательным объектом для инвестирования по сравнению с тем, что мы имеем на настоящий момент по всему миру.

Как же устроены эти ключи? Два самых эффективных: приобретение земли по разумной цене и в подходящей местности, а также снижение расходов на строительство. Как показывает практика, даже в таких крупных городах, как Нью-Йорк, большие участки земли нередко могут быть открыты для застройки. Довольно часто земля остается незастроенной ввиду наличия ограничений по ее использованию, таких как лимит по плотности застройки. Если увеличение плотности происходит при обеспечении участка соответствующей инфраструктурой, то зонирование, позволяющее построить больше уровней пространства на одном участке, может привести к удешевлению стоимости земли для доступной жилой застройки. В обмен на предоставление собственникам земли под застройку «бонуса по плотности», то есть возможности получать больше денег с одного участка земли путем застройки больших площадей, власти требуют, чтобы такой собственник выделял определенный участок или часть дома под доступное жилье. В обоих случаях стоимость участка для доступного жилья снижается весьма значительно.

Во многих городах такие стратегии уже использовались, чтобы профинансировать строительство инфраструктурных и жилищных объектов, компенсируя тем самым рост стоимости земли, который был вызван возведением новой инфраструктуры. Существует немало примеров того, как стоимость недвижимости вырастала на 30—60% в случае строительства новой транспортной развязки. Благодаря продаже публичной собственности в округе или обложению по повышенной ставке «улучшенного» жилья город может зарезервировать часть полученных денег для развития инфраструктуры и строительства доступного жилья.

Читайте материал по теме: Александр Аузан. Как вывести экономику из комы

Если посмотреть на весь процесс глазами девелопера, есть масса вещей, требующих проработки — например, вопрос эффективности постройки. Во многих странах (это касается не только стран с развитой экономикой) строительство жилых домов сосредоточено в руках небольших фирм с низкой капитализацией. Обычно такие застройщики не интересуются современными методиками, применяемыми в строительстве, а потому используют допотопные методы при возведении домов. Девелоперы вполне могут улучшить показатели сдачи жилья на 30% и сократить сроки работ на завершающей стадии на 40%, используя при этом шаблонные проекты и другие им известные инженерные хитрости, оптимизируя при этом процесс закупки и прочие стадии строительства, чтобы соответствовать современным стандартам эффективности. Девелоперы знают, как сделать эффективными разные стадии процесса: можно использовать больше компонентов (например, напольных или настенных плит), производимых за пределами строительной площадки.

Снижение операционных и управленческих затрат, а также открытый доступ к финансированию позволяют сделать строительство жилья более доступным. Операционные и управленческие затраты составляют 20—30% от конечной стоимости самого жилья, и они могут быть сокращены за счет принятия мер, направленных на повышение энергоэффективности и профессионализма строителей. Власти города могут ввести требования о соблюдении стандартов в сфере ремонта и технического обслуживания объектов и провести сертификацию компаний, ответственных за это. Покупатели в свою очередь также могут объединиться, чтобы увеличить собственную покупательскую способность. Появление консорциумов покупателей в Великобритании помогло владельцам социального жилья сократить расходы по некоторым пунктам на 30%. Улучшение доступа к финансированию для семей с низким уровнем дохода поможет снизить расходы на жилье, особенно в развивающихся странах, где еще есть люди, не знающие о выгодных банковских продуктах. Разработка профессиональных систем оценки имущества, коррекция методов андеррайтинга, а также создание кредитных бюро в развивающихся странах помогут снизить стоимость кредитов для заемщиков с низким уровнем доходов. Власти города могут сократить затраты девелоперов на финансирование строительства несколькими способами, в том числе минимизировать риски, связанные со сдачей объекта в эксплуатацию: возможность быстро получать необходимые разрешения и сокращение сроков на данном этапе позволит гарантировать появление жильцов или покупателей в кратчайшие сроки.

Ни один из предложенных способов оптимизации строительства не является новым, но, к сожалению, не все они учитывались в прошлом при строительстве доступного жилья. Власти города должны тщательно подходить к созданию доступного жилья, стимулировать частных инвесторов на участие в проектах такого рода (например, тем, что часть земли может быть впоследствии использована для коммерческих целей) и проводить последующий анализ рынка: как отражается политика города по оптимизации жилищного строительства на его гражданах. Следующим шагом должно стать воплощение выработанной стратегии в жизнь. Только так преимущества всех этих подходов к строительству доступного жилья могут быть реализованы на практике, и потребность в строительстве такого жилья начнет снижаться.