Какими должны стать офисы после пандемии

От редакции. Эту статью и другие материалы, опубликованные в рубрике «2020: Уроки стойкости», вы можете читать бесплатно. Если наш контент помогает вам преодолевать трудности нынешнего кризиса, лучший способ поддержать HBR Россия — оформить подписку.

Пандемия COVID-19 поставила под вопрос последние инвестиции в корпоративную недвижимость и дизайн рабочих мест. Зачем вообще нужны крупные централизованные офисы, если многие компании собираются в обозримом будущем переходить на удаленку? Мы считаем, что сейчас нужно создать новую стратегию на пост-пандемическое время и подумать, требуются ли нам централизованные офисы. Возможно, более равномерное распределение рабочих мест по городам и регионам позволит повысить качество работы сотрудников и устойчивость компаний, а также улучшит городской ландшафт и жизнь местных сообществ.

Последние несколько лет мы изучали, как офисы помогают сотрудникам преуспевать. Под «преуспеванием» мы имеем в виду сочетание тонуса и полезного опыта. Преуспевание связано с качеством работы, креативностью, самочувствием и позитивным общением с коллегами — и на него влияет, в том числе, дизайн офисов. Продуманные пространства могут способствовать культуре обучения и обмена знаниями, а инфраструктура, естественный свет и эстетика повышают тонус сотрудников.

Конечно, уровень преуспевания может меняться. Так, в последние месяцы у всех появились новые факторы стресса, из-за которых нам, конечно, стало сложнее хорошо работать. Вместо того чтобы ходить в офис, в котором все сделано так, чтобы люди могли лучше трудиться, многим приходится работать, вести семейные дела и зачастую обучать детей в одном и том же месте. 

Невзирая на все недостатки «новой нормальности», у нее есть и преимущества, от которой людям, компаниям и городам будет нелегко отказаться. Воздух в мегаполисах стал чище. Нам не приходится каждый день тратить время в транспорте. Сотрудники получают гибкий график, о котором так давно просили. Мы думаем, что эти и другие плюсы можно будет сохранить, если изменить подход к планированию и дизайну зданий и помещений.

Исчезнут ли офисы?

Нет, офисы не исчезнут, но потребуют пересмотра. Людям по-прежнему нужны места, где можно собираться, общаться, развивать карьеру и строить отношения. Но размер, масштаб и открытость современных офисов могут негативно сказаться на качестве этих отношений.

Более 40 лет назад исследователь общественной жизни в городах и пространствах, социолог Ричард Сеннетт выяснил, что на работе нам нужна возможность дистанцироваться от других, иначе наши отношения с ними пострадают. Но как бы нам не был важен свой уголок, где можно отдохнуть, нам нужны и общественные места, где можно объединяться с другими. Согласно другому исследованию, люди могут поддерживать крепкие отношения только с 100—200 людьми, а затем качество отношений начинает страдать. Оба эти исследования показывают: если мы хотим поддерживать отношения с коллегами и работать как можно лучше, нужно изменить масштаб и структуру наших офисов, чтобы мы могли сохранять баланс общения и дистанции.

Офисы нужны нам не только для поддержания отношений, но и по многим другим причинам. Люди и компании используют рабочую обстановку как средство демонстрации своих целей и ценностей. Оформляя помещение, мы выражаем свою профессиональную идентичность. Мы (пока что) более или менее справляемся с удаленной работой — но в основном продолжаем трудиться в той же культуре, которая появилась еще до пандемии, со старыми нормами, отношениями и практиками. А если нам понадобится изменить или адаптировать какую-то часть культуры, это будет нелегко сделать без живого общения. Один CEO недавно сказал нам на семинаре: «По Zoom корпоративную культуру не изменишь». 

Как разработать новую типологию офисов?

Ученые и дизайнеры, мы провели эксперимент и представили себе, какой бы стала типичная корпорация, если бы ее штаб-квартира была разделена на сеть узлов разного размера, разбросанных по городу или региону. Во что это выльется? Как это улучшит жизнь города? И как это поможет самим компаниям?

Мы считаем, что если распределить сотрудников по небольшим офисам в городе и дать им возможность больше сотрудничать с коллегами, живущими неподалеку, это принесет немало пользы.

Такая модель будет более устойчивой, и организация сможет продолжать работу даже в случае природных катастроф, отключения электроэнергии или других нарушений инфраструктуры (например, транспортной). Кроме того, эта модель поспособствует развитию бизнеса, ведь компании окажутся ближе к своим клиентам и покупателям — возможно, с кем-то из них они даже разделят офис. Бизнес также станет ближе к тем, кто ищет работу, и местам скопления кадров.

Несколько крупных провайдеров финансовых услуг, расположенных в финансовом районе Нью-Йорка, недавно перевели ИТ-отделы и разработчиков в другой район, поближе к стартапам, чтобы теснее с ними общаться. Именно для этого был открыт проект Capital One Labs, расположенный вдали от Уолл-стрит, в самом центре района Флэтайрон. Проект помогает компаниям укреплять связь с местным ИТ-сообществом и привлекать новые кадры.

Кроме того, если организации откажутся от офисов, которые занимают по несколько этажей в одном здании, и перейдут к распределенной системе, бизнес-центрами будут пользоваться совершенно разные люди и компании. Мы считаем, что офисы нового типа помогут людям налаживать более качественные отношения, что чрезвычайно важно для укрепления существующих команд и создания новых связей внутри фирм и между ними.

Как могли бы выглядеть эти офисы?

Одно из главных изменений в сфере офисной недвижимости за последние десять лет —появление и распространение коворкингов: небольших офисных пространств с гибким подходом, которые люди и компании могут арендовать на короткий срок. Коворкингов становится больше, но их доля среди корпоративных офисов остается небольшой: во всем мире открыто 22 тыс. коворкингов, в которых работает около 2 млн человек. Мы считаем, что коворкинги — это пример того, как могла бы выглядеть распределенная сеть офисов.

Одна из проблем классического централизованного офиса в том, что люди, работающие на разных этажах и в разных корпусах, редко общаются друг с другом. Как правило, мы чаще всего контактируем с теми, кто находится от нас на расстоянии двух метров. Если разделить городские офисы на коворкинги для многих компаний с общей инфраструктурой, эта проблема будет решена. Более открытые пространства сделают офисы привлекательными: люди из разных отделений смогут больше общаться и налаживать отношения, а потом расходиться по своим уголкам и работать.

Кроме того, если в офисных зданиях кроме собственно офисов появятся и другие пространства — например конференц-залы, рестораны и фитнес-клубы, — они будут скорее дополнять друг друга, чем конкурировать между собой. Например, на крыше можно открыть бар с роскошным видом, а в мезонине или на средних этажах, где больше места, разместить фитнес-клуб. Такое распределение пространств и услуг в одном здании в последнее десятилетие освоила гостиничная индустрия: отели открывают коворкинги, магазины, кофейни и тематические рестораны, чтобы привлечь как постояльцев, так и горожан. В свою очередь, это увеличивает привлекательность района для компаний, которые предлагают другие услуги.

Такие адаптивные стратегии могут полностью изменить целый район, что и произошло в центре Лос-Анджелеса, в Вест-Сайде Манхэттена и в центре Детройта. Во всех этих районах стало меньше пустующей коммерческой недвижимости и больше жилых домов. Мы считаем, что в будущем такие пространства смогут обеспечить людей с самым разным доходом услугами, жильем и рабочими местами, и города станут демократичнее и равномернее.

Изменения, которые мы рекомендуем провести в городских офисных зданиях, уже затронули загородную офисную недвижимость. За городом можно применить сразу несколько способов адаптации и изменения целевого назначения помещений. Городские бизнес-центры дополняют уличную жизнь, а загородные можно построить так, чтобы люди приезжали туда специально. Эта стратегия позволит использовать одно здание для разных целей и меньше перемещаться в другие здания.

Интересным примером может послужить центр Bell Works в Холмделе, Нью-Джерси (илл. 2). Раньше в этом отдельно стоящем здании площадью 200 тыс. м2 располагалась лаборатория компании AT&T Bell, а теперь оно стало многофункциональным центром: здесь есть отдельные офисы, коворкинги, магазины, рестораны и многое другое. Раньше в здании работала только одна организация, а сейчас здесь более 100 офисов и отделений разных компаний.

Центр старается создать связи между разными категориями пользователей: офисные работники могут здесь обедать, а те, кто приезжают ради магазинов — зайти на мероприятие. Здание функционирует не с 9 до 17, а по более удобному графику. Примерно четверть людей, которые ежедневно посещают Bell Works, здесь не работают. Сейчас девелопер открывает свой второй комплекс — на этот раз в центре Чикаго и с жилым массивом в дополнение к офисам.

Какие технологии нужны для новых офисов?