Аренда во время кризиса: стратегии, которые помогут выжить

От редакции. Эту статью и другие материалы, опубликованные в рубрике «2020: Уроки стойкости», вы можете читать бесплатно. Если наш контент помогает вам преодолевать трудности нынешнего кризиса, лучший способ поддержать HBR Россия — оформить подписку.

Десяткам миллионов компаний по всему миру в период пандемии трудно покрывать свои накладные расходы, в то же время экономическую активность приходится поддерживать в значительной мере в удаленном режиме. В таких условиях арендная плата за офисы, досуговые и гостиничные объекты, торговые площади для непродовольственных розничных магазинов и производственные помещения составляет большую, но временно необязательную статью расходов. От того, насколько у менеджеров получится управлять этими расходами, может во многом зависеть выживание бизнеса в период кризиса. В этой статье мы расскажем, о чем важно подумать каждому руководителю перед разговором с арендодателем. Также мы поделимся стратегиями, которые могут помочь и арендодателю, и арендатору, и отметим некоторые вероятные последствия таких договоренностей для будущих арендных договоров.

Оцените, в каком положении находится ваш арендодатель

Первый шаг к успешным переговорам об арендных платежах — изучить точку зрения арендодателя. На рынке недвижимости существует множество разных типов инвесторов, и собственник вашего рабочего помещения может принадлежать к любому из них. Для переговоров важнее всего такие факторы, как отношение арендодателя к деньгам и риску, способность пережить снижение арендной платы и договорные обязательства.

В частности, недвижимость — популярный инвестиционный актив для пенсионных фондов, так как она обычно обеспечивает постоянный доход, нужный им, чтобы выполнять свои обязательства. Если ваши здания принадлежат такого рода компании, для которой важен бесперебойный доход, для нее может быть приоритетом возможность получать хоть какие-то платежи (пусть даже частичные). Напротив, многие здания принадлежат инвесторам (например, инвестиционным фондам), которым нужно периодически докладывать о стоимости своих активов и доходности инвестиций. Их приоритет — убедительные показатели, и они могут быть озабочены общим уровнем платежей больше, чем их своевременностью. Они могут скорее согласиться на отсрочку выплат, чем на скидку. Кроме того, эти собственники оказались в трудном положении, потому что в данный момент невозможно оценить свое имущество, и они не знают, насколько уменьшилась капитальная стоимость их активов. Это вынуждает их предельно жестко подходить к управлению прибылью.

У других собственников могут быть другие приоритеты. Семейные офисы, сосредоточенные на долгосрочной перспективе, могут в стремлении сохранить арендаторов проявить наибольшую гибкость. Напротив, некоторые девелоперы могут быть больше озабочены краткосрочной перспективой. Понимание того, кто владелец вашего здания и какие у него приоритеты, поможет вам подготовить успешную стратегию переговоров.

Предложите решение

Если ваш бизнес перешел в режим выживания, вы, вероятно, не можете заплатить за аренду помещений. Тогда вам нужно попытаться договориться об изменении текущих условий аренды. Вместо того чтобы просто отказываться от платежей, рекомендуем вам предложить арендодателю некое решение. Это дает вам больше возможностей и уменьшает риски, с которыми вы столкнетесь, когда текущий кризис пойдет на спад.

При подготовке предложения для вашего арендодателя вам могут помочь следующие рекомендации.

Мыслите в долгосрочной перспективе. Есть несколько параметров аренды, изменение которых может быть выгодно вашему арендодателю, но при этом не потребует от вас никаких дополнительных выплат. Если вы хороший арендатор (в нормальные времена), предложение продлить срок аренды может оказаться привлекательным для собственника помещения, обеспокоенного возможностью простоя в ближайшие годы. Вероятность снижения спроса на аренду будет особенно высока, если текущая рецессия окажется затяжной. Хороший пример тому — отели. В данный момент они не получают никакого дохода, но их модели ведения бизнеса рассчитаны на долгий срок и завязаны на помещения, в которых они работают. Продление арендных отношений с хорошим гостиничным оператором может дать арендодателю возможность закрепить за собой добросовестного арендатора, который никуда не денется, и избежать риска простоя помещений во время рецессии.

Можно также изменить условия аренды или исключить некоторые положения, в которых указаны условия расторжения договора арендатором. Это снизит риски для арендодателя. На будущее это ограничивает имеющееся у арендатора пространство для маневра, но сейчас ценность этого пространства для вас может быть невысока, если вы в режиме выживания. Если компания прекратит свою деятельность, такое изменение условий ничего не будет вам стоить. Оно в любом случае никак не отразится на вашем балансе и поэтому может оказаться хорошим способом урезать затраты без последствий для вашего заемного и оборотного капитала.